2021.08.04

知ってるようで知らない? マンションの謎 〜その6 マンションの屋上は誰のもの?〜

イラスト/渡辺コージ

マンションライフは便利な反面「知っておくべきことを知らないまま過ごしていた」なんてことも。今回は、マンションの屋上はどうなっているのか、どのような活用法があるのかを考察してみたいと思います。

分譲マンションの屋上は管理の難しい共用部分

画像:シンドラー / PIXTA(ピクスタ)

みなさん、自分の住んでいるマンションの屋上に行ってみたことはありますか?

「ウチは屋上が緑化されていて自由に入れるよ」というマンションもあれば、「住人が洗濯物を干せるようになっている」というマンションもあるかもしれません。


分譲マンションの場合、通常、屋上は共用部分のひとつですので、管理規約によって屋上を開放しているマンションもあるでしょう。

賃貸マンションでも、大家さんの粋な計らいで花火大会のときだけ開放するといったケースがあります。

しかし、多くのマンションの屋上は基本的に施錠されており、一般の人も住人も入れないようになっています。

なぜなら、屋上は非常に管理の難しい、厄介なスペースだからです。


マンションの屋上には上に突き出して建てられた「塔屋」があり、おもにエレベーターの機械室や倉庫として使われています。表面は防水層で覆われ、貯水槽や換気口、アンテナなど、生活に必要な水道・電気設備が設置されています。


勝手に人が立ち入って、機器が故障・破損しては困りますし、落下事故や飛び降り自殺などがあっては大変です。また、空き巣などの犯罪者が屋上から侵入し、上階の部屋を狙うというケースもあります。

そもそも建築基準法では、人が入れることを前提とする屋上なら、1.1m以上のフェンスや柵がないといけません。
住民の安全を確保し、リスクを回避するのは管理側としては当然のこと。よって屋上への立ち入りを禁じている物件が多いというわけです。

屋上スペースをフル活用しているマンションも

画像:YUZ / PIXTA(ピクスタ)

とはいえ、広くて開放感があり、眺望も良い屋上は、余暇を楽しむのに魅力的なスペース。

都心部の学校では屋上をフェンスで囲ってバスケットコートにしていたり、テナントビルではレンタルバーベキューを運営しているところも多いですよね。

1965年に東京・神宮前に建てられた高級分譲マンション「コープオリンピア」は、当時、屋上プールを売りにしていました。


昨今では、屋上緑化や住人同士のコミュニティスペースといった付加価値を加えて売り出される分譲マンションも増え、屋上活用は多様化しています。


屋上に庭園を設けてベンチや遊歩道を整備したタワーマンションや、入居者がガーデニングできる共同菜園などを設置したコーポラティブハウスも人気が高まっていますし、屋上緑化は、ヒートアイランド現象の対策になり、階下への断熱効果も期待できます。

また、屋上で楽しむことはできなくとも、ソーラーパネルを設置して共用部分の電力に充当したり、売電で収益化を図ったりする工夫も。

携帯電話事業者は5G用のアンテナを広げていく必要があるため、5Gアンテナを設置して賃料収入を得ることも考えられます。あるいは、住民が工具などをシェアできる共同物置を置くのもいいかもしれません。

屋上活用は、想像以上に難しいのが現実

画像:hap / PIXTA(ピクスタ)

しかし、建物の設計上、最初からスカイデッキや菜園スペースが設置されているマンションはともかく、屋上利用を前提としていない分譲中古マンションの場合、人が立ち入れるよう整備するのは至難の業。

屋上は共用部分ですので、管理組合で規約を改定することは可能ですが、屋上を緑化するにも建築基準法や、耐荷重・防水の問題をクリアしなくてはなりませんし、植物が建物を傷めないよう防根対策も必要です。整備・工事費用は高額になり、管理費用もかかります。

また、屋上庭園や屋上広場のあるマンションでは、最上階の住人が屋上からの騒音や振動に悩まされて引っ越すような事例も少なくありません。

太陽光による売電やアンテナの賃料などで管理組合が収益を得るとなると、税法上の納税義務者となり地方税の均等割が派生するほか、別途、届出や会計処理が必要になります。

菜園体験をする程度であれば、希望する住人を募って近場のシェア畑を借りる方が気軽でいいかもしれません。これから屋上活用を考える場合、リスクや経費とベネフィットを天秤にかけて、何ができるか、どのくらい資産価値が高まるのか、検討する必要がありますね。

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