今回のご老公からの一言

管理会社に「このマンションの管理組合は手ごわい」と感じさせれば勝ちです！

「マンション購入」は、多くの人にとって人生で1度か２度の大イベント。そのため、購入のガイドブックや雑誌・WEBの記事も多く出回っていて、「失敗しないためのチェックポイント」も広く知られています。しかし、その人生最大級の買い物の「その後」について、つまり「マンションの維持・管理」については、何か問題が発生するまで、ほとんどの人が無関心なのではないでしょうか？

すでにマンションを所有している人も、これから購入しようと考えている人も、問題発生を未然に防ぐため、あるいは問題発生時に適切に対応できるよう、マンション管理に関心を持つことでより良い管理体制を築いておきたいものです。

その際に心強い味方になってもらえるのが「マンション管理士」。マンションの維持・管理で頻発する諸問題に詳しく、第一期の「マンション管理士」として、数多くのマンションのトラブルを解決してきた長尾さんに、お話を伺いました。

マンション管理士に相談するキッカケってなに？

【編集部】前回（第1回）のお話で、管理費が高すぎる問題など、マンション管理組合が契約するマンション管理会社をチェックすることの重要性はわかりました。ただ、マンション管理に関する各種の問題を、知識の少ない区分所有者や管理組合がきちんとチェックするのは難しい。そこで、知識を持った「マンション管理士」が役立つ、ということでした。

２回目となる今回は、管理組合が信頼できるマンション管理士に出会うためにはどうアクセスすればいいのかという点を中心にお話を伺います。まず、管理組合がマンション管理士へ相談するのは、どういうきっかけが多いのでしょうか？

【長尾さん】「管理会社にあれをやってほしいと、ちょっとしたこと頼んでも、全然やってくれない」という不満から始まることが多いですね。そうしたことが繰り返されて、不満が溜まって、管理会社への不信感に変わっていく。

例えば、管理会社の現場担当者（フロントマン）に、「廊下の手すりがいつも埃だらけで、全然掃除されていない」と言っても、知らん顔でいるとかね。「共有部分の庭に、かなり雑草が生えているから、時間のあるときに管理人さんに草を取ってもらえませんか」とお願いして、フロントマンが「わかりました」と言ったのに、それっきり放置。他にもエントランスのガラスの汚れが目立つのにそのままとか、そういう小さい不満でも積み重なっていくと、管理会社への不信感が募ってきて、「今のまま管理会社を継続してもいいのか？」、「ほかのマンションはどうだろうか？」という話になってくる。そこで理事がちょっと調べてみると、「他にもいろいろ管理会社はあるし、もしかしたら管理費だって安くなるかもしれない」ということがわかります。そこで、「誰か専門家に相談してみよう」ということになるんです。

私たち管理士への具体的な相談内容としては、「管理会社が気に入らないから替えたい」というのもありますが、「管理会社の費用を安くしたい」というのが一番多いですね。ほかには、「管理会社の言いなりではなくて、きちんと自分たちでも適正な管理がしたい。だけど、知識がないので専門家の意見を聞きたい」とか。

例えば、「管理会社に払っている金額が正当なのかどうか見てくれ」という相談を受けた場合、管理会社との間で取り交わされる「管理委託契約書」などをチェックして、契約しているそれぞれの業務内容の相場と比べてみて、妥当な値段を算出します。それを提示して管理会社に「もっと安くできますよね」と交渉します。前回（第1回）にもお話しましたが、それで大体２割から4割は安くなりますね。私の経験からみて、そのくらい、みんな無駄なお金を払っているんですよ。

さらに言えば、それは単なる管理だけの話です。管理会社はそれ以外にも、いろんな工事を持ち込んできます。私たちから見たら、必ずしもやる必要のない工事も、「これはやらなきゃダメですよ」というふうにね。例えば、建物をしょっちゅうチェックして、「壁にヒビが入ってますから、これは直した方がいいですよ」と。でも実際には「次の大規模修繕のときに一緒にやればいいでしょ」という程度の細かいヒビだったりするんです。建物の内側に入っている細かいヒビなんて基本的に緊急には気にする必要はないんだけど、知識のない区分所有者からすると専門家だと思って信頼している管理会社から指摘されると「直さなきゃいけなんだ」と思い込んでしまうので、「わかりました。修繕してください」となることが多い。知識がないことにつけ込んで、こういった余計な工事を、どんどん持って来るんです。さらに悪質な場合、管理会社自身が工事を直接受けて、相場より高い値段でやっちゃうというケースもありますね。専門業者が直接工事を請けているような場合でも、そこの価格に管理会社の利益が上乗せされている場合が大半といっても過言ではないでしょう。私はそういうのを許せないので、管理組合には、「絶対にムダな金は使うな」と常に言っています。管理会社と交渉する際にはまず「会社が利益を確保するのはしょうがない。だけど、儲け過ぎるなよ」と、必ず言っています。

信頼できるマンション管理士の探し方

【編集部】管理会社に払う費用や、ムダな工事をチェックしたい場合に、知識のない区分所有者では無理なので、マンション管理士に依頼するのが非常に有効だということがよくわかるお話ですね。では、管理組合がマンション管理士にお願いしたいと思ったときに、信頼できる人をどうやって探せばいいのでしょうか？

【長尾さん】ネットで広告を出しているマンション管理士もいますし、それぞれの地域の「マンション管理士会」（※注）に問い合わせてもらえれば、管理士の資格を持っている人の連絡先もわかります。ただ、どの管理士が、どんな案件に対処してきて、どれほどの能力を持っているかというのは、簡単にはわかりませんね。それに、管理会社に勤務しているマンション管理士も多いんですよ。管理組合がマンション管理士を探していると知った管理会社は、「うちの会社にもマンション管理士はいっぱいいますから」と言って内部の管理士をあてがおうとすることもあるんですが、それに従ってはダメです。管理会社付きの管理士ですから、当然管理会社寄りの意見を言ってくるだけで、決して管理組合や区分所有者の利益を優先することはありません。一方で私たちのように独立してマンション管理士の業務をしている者は、完全に区分所有者寄りです。管理会社にマンション管理士を頼んだら、好きなようにやられちゃう可能性が高いので、独立しているマンション管理士に依頼することをお勧めします。ただ、独立しているマンション管理士でも全然経験のない人がいっぱいいるので、誰でも良いというわけではありません。

こういった点を考えると、管理士を探すときに一番のおすすめは、自治体が主催している無料の「マンション管理相談会」や「分譲マンション管理セミナー」などに参加してみることですね。私も、練馬区や文京区、豊島区、北区、板橋区、荒川区等で何回もやっていますが、あちこちのマンションの役員さんが来ていて、その場で頼まれてそのマンションへ講演に行ったりしますよ。「うちのマンションで、ぜひこの話をしてください」とかね。東京だと、「マンションアドバイザー無料派遣」の制度などもあるので、まずは地元の役所に相談してみるのがいいでしょうね。役所で紹介された相談会やアドバイザー派遣で話を聞いて、この管理士は信頼できそうだとなったら、その人と直接契約したり、いい管理士を紹介してもらえばいいんです。

私は、10年以上ずっと顧問をやっているマンションがあるんですが、その管理組合は私に「いてくれるだけでいい」と言ってくれてますね。私がいれば、余計な工事やおかしな見積りを持ち込んでも却下されるということがわかっているので、管理会社が余計なことをしない。それだけでマンション管理にかかる費用がずいぶん安くなりますから。管理会社に、「このマンションの管理組合は手ごわい」と感じさせれば勝ちです。管理組合が管理会社に舐められないこと、ほどよい緊張感を持って接せられることが大切です。

お話を聞いた方：長尾 英俊　株式会社 ケア・ジャパン代表取締役。マンション管理士（東京都マンション管理士会所属、元城北支部長）、宅地建物取引士。また、マンション建て替えコンサルタントとして、平成19年度国土交通大臣賞受賞。2001(平成13)年に実施された第一回のマンション管理士試験で資格を取得した、経験豊富なスペシャリスト。管理会社とのトラブルや管理費等滞納問題、大規模修繕工事コンサルタント、建替え（自主再建）など、幅広く活躍中。

＜マンション管理士とは？＞　マンション管理士試験の合格とその後の登録が求められる国家資格。マンションの管理に関して、管理組合や区分所有者からの相談に応じ、管理組合の運営、管理規約の改正や長期修繕計画の策定など、マンションの維持・管理に関する幅広い問題について解決を支援する総合コンサルタント。マンション管理士登録者は全国で約2万5千人（令和元年）。

※注　マンション管理士会

各地域で活動するマンション管理士のための団体。「マンション管理士制度の普及、周知」、「地方自治体並びに関係団体との連携、協力」、「会員（マンション管理士）の資質向上のための研修会、情報交換会及び研究会の開催」などを目的に、各都道府県・地域に設置されている。全国の41会を統括する全国組織として、「一般社団法人 日本マンション管理士会連合会」がある。https://www.nikkanren.org/

「マンション管理界のご老公がズバリ直言！〜マンション管理のダークサイドにご用心！」シリーズ

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